Thanh khoản biệt thự, liền kề tại Hà Nội giảm sâu, giao dịch lao dốc tới 74% giữa áp lực giá cao và lãi suất
Thị trường biệt thự, liền kề bước vào giai đoạn trầm lắng, người mua thận trọng xuống tiền
Phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội cùng các khu vực lân cận đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh về thanh khoản trong quý II/2026. Dù nguồn cung mới vẫn được bổ sung, lượng giao dịch thành công lao dốc đáng kể khi mặt bằng giá cao, lãi suất vay tăng và tâm lý chờ đợi của khách hàng tiếp tục bao trùm thị trường.
Giao dịch giảm mạnh, lượng tiêu thụ xuống mức thấp
Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường Hà Nội và vùng phụ cận ghi nhận gần 2.100 căn nhà thấp tầng được mở bán, giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước.
Riêng trong quý II, có hơn 1.110 căn được giới thiệu ra thị trường, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị ở Văn Giang (Hưng Yên). Tuy nhiên, số lượng sản phẩm được hấp thụ chỉ đạt khoảng 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm 2025, phản ánh rõ sự chững lại của phân khúc này.
Giá bán bắt đầu điều chỉnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp
Trong bối cảnh sức mua suy yếu, mặt bằng giá biệt thự và liền kề đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh.
CBRE cho biết, đến cuối quý II, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các chương trình chiết khấu), giảm khoảng 9% so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái.
Ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng cũng lùi về khoảng 195 triệu đồng/m² đất, thấp hơn khoảng 3% so với quý I.
Theo CBRE, việc lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm khiến nhiều chủ sở hữu thay đổi chiến lược, tạm dừng bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường.
Giá bán cao trở thành rào cản lớn với người mua
Đơn vị nghiên cứu Avison Young cũng ghi nhận phân khúc nhà thấp tầng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng mạnh.
Nguồn hàng mở bán trong quý chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai trước đó tại Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Mê Linh.
Theo đơn vị này, mức giá phổ biến từ 15-50 tỷ đồng/căn đang là rào cản lớn khiến tốc độ giao dịch giảm đáng kể. Tỷ lệ hấp thụ các giỏ hàng mới hiện chỉ đạt khoảng 20%, thấp hơn nhiều so với cuối năm 2025.
Lãi suất tăng và tâm lý chờ đợi khiến thanh khoản suy yếu
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan thuộc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang có sự phân hóa rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng.
Dữ liệu quý II cho thấy mức độ quan tâm đối với nhà riêng chỉ chiếm khoảng 22% tổng nhu cầu tìm mua, trong khi biệt thự chỉ đạt khoảng 9%.
Theo ông Tuấn, giá biệt thự và nhà liền kề đã tăng lên mức vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người mua. Cùng với đó, chi phí vay vốn ngày càng lớn khi lãi suất liên tục tăng đã làm giảm nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư.
Điều này khiến thời gian đưa ra quyết định mua bất động sản kéo dài hơn so với trước.
Thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định người mua hiện có xu hướng thận trọng hơn trước những yếu tố vĩ mô như biến động lãi suất và định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô.
Trong thời gian qua, lãi suất cho vay bất động sản có thời điểm tăng lên khoảng 15-16%/năm, tạo áp lực lớn đối với cả người mua ở thực và nhà đầu tư.
Theo bà An, nhiều phân khúc bất động sản, trong đó có biệt thự và nhà liền kề, đang trải qua quá trình sàng lọc mạnh. Tuy nhiên, đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm hướng thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.
Nguồn cung tiếp tục tăng nhưng sức hấp thụ được dự báo chậm
Theo dự báo của Avison Young, trong giai đoạn 2027-2029, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội có thể đón thêm khoảng 14.000 căn mới.
Dù nguồn cung tiếp tục mở rộng, tốc độ tiêu thụ được dự báo sẽ không còn duy trì mức cao như giai đoạn sôi động của năm 2025. Mặt bằng giá vẫn ở mức cao cùng áp lực tài chính sẽ tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của khách hàng, khiến thị trường nhiều khả năng bước vào chu kỳ tăng trưởng chậm và ổn định hơn trong những năm tới.