Chủ đầu tư đồng loạt tung ưu đãi mạnh, “giảm giá kỹ thuật” trở thành xu hướng mới trên thị trường bất động sản

Trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm nhưng giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng sang áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi tài chính thay vì hạ giá niêm yết. Xu hướng “giảm giá kỹ thuật” được xem là giải pháp giúp kích cầu, hỗ trợ người mua và duy trì mặt bằng giá trên thị trường.

“Giảm giá kỹ thuật” lên ngôi khi sức mua suy yếu

Theo báo cáo thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), “giảm giá kỹ thuật” đang trở thành chiến lược bán hàng được nhiều chủ đầu tư lựa chọn trong bối cảnh giao dịch chững lại.

Thống kê cho thấy, nửa đầu năm 2026 cả nước ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 26.000 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ phổ biến chỉ dao động từ 20-30%, thấp hơn khoảng 10-15 điểm phần trăm.

Trước áp lực thanh khoản suy giảm trong khi giá sơ cấp vẫn ở mức cao, nhiều doanh nghiệp không lựa chọn giảm giá công khai mà thay vào đó áp dụng các chương trình ưu đãi nhằm giảm chi phí thực tế cho khách hàng.

Giữ nguyên giá bán nhưng giảm áp lực tài chính cho người mua

Theo DXS-FERI, “giảm giá kỹ thuật” là hình thức giữ nguyên mức giá công bố nhưng tăng cường các chính sách hỗ trợ như chiết khấu khi thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất vay, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán.

Nhờ các chính sách này, người mua có thể tiết kiệm đáng kể tổng chi phí sở hữu căn hộ mà mặt bằng giá niêm yết của dự án vẫn được duy trì, qua đó giúp chủ đầu tư bảo toàn giá trị sản phẩm.

Đơn vị nghiên cứu cho biết xu hướng này ngày càng phổ biến trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi vẫn dao động khoảng 12-14%/năm, khiến nhiều khách hàng cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền.

Nhiều doanh nghiệp tăng ưu đãi để kích cầu

Báo cáo của DKRA Consulting cũng ghi nhận diễn biến tương tự tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Dù nguồn cung mới trong quý II đạt hơn 12.000 sản phẩm, tăng 13% so với cùng kỳ, nhưng sức mua trên thị trường sơ cấp lại giảm 11%.

Theo DKRA, để thúc đẩy giao dịch, nhiều chủ đầu tư đã đồng loạt triển khai các chương trình ưu đãi tài chính như chiết khấu cao, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán. Nhờ đó, giá bán công bố vẫn giữ ổn định trong khi chi phí thực tế mà khách hàng phải thanh toán giảm đáng kể.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định việc ưu tiên các chính sách hỗ trợ tài chính thay vì giảm giá trực tiếp phản ánh sự thay đổi trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông, nếu hạ giá niêm yết, chủ đầu tư có thể ảnh hưởng đến giá trị toàn bộ dự án, tác động đến quyền lợi của khách hàng đã mua trước đó, đồng thời gây khó khăn trong việc định giá tài sản và huy động vốn. Vì vậy, các chương trình ưu đãi được xem là giải pháp linh hoạt, vừa hỗ trợ người mua vừa giữ ổn định mặt bằng giá.

Thị trường cuối năm được dự báo phục hồi có chọn lọc

Các chuyên gia cho rằng mục tiêu của nhiều doanh nghiệp hiện nay không còn là tối đa hóa lợi nhuận bằng việc tăng giá bán mà tập trung duy trì dòng tiền, cải thiện tốc độ tiêu thụ và bảo đảm tiến độ triển khai dự án.

DXS-FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường nhà ở sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng phân hóa. Nguồn cung mới dự kiến bổ sung thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.

Dù vậy, sức cầu vẫn được đánh giá ở mức thận trọng với tỷ lệ hấp thụ khoảng 20-30%. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì quanh mức 12-14%/năm, khả năng giá sơ cấp giảm mạnh được đánh giá không cao. Thay vào đó, các chương trình ưu đãi và chính sách hỗ trợ tài chính nhiều khả năng sẽ tiếp tục là công cụ chủ lực giúp doanh nghiệp thúc đẩy thanh khoản trong thời gian tới.